روش‌های بهره‌مندی موجر و مستاجر از معافیت مالیاتی و افزایش امنیت حقوقی در قراردادهای اجاره
قوانین جدید بخش زمین و مسکن، ثبت رسمی قراردادهای اجاره و معافیت‌های مالیاتی ویژه برای قراردادهای بلندمدت را الزامی و تضمین کرده‌اند.
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرد که در سال گذشته دو قانون مهم برای ساماندهی بازار زمین و مسکن به تصویب رسیده است. نخست، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در ۲۶ اردیبهشت سال گذشته و سپس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در اردیبهشت ۱۴۰۳. این قوانین برای ساماندهی معاملات و تسهیل آنها، مقررات رسمی و مشوق‌های مالیاتی جدیدی تصویب کرده‌اند.
بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، قراردادهای اجاره مسکونی با مدت بیش از دو سال تا ۷۰ درصد شامل تخفیف مالیاتی هستند و قراردادهای اجاره سه ساله و بیشتر، در صورت عدم فسخ، از معافیت کامل مالیاتی ۱۰۰ درصد برخوردار خواهند بود. همچنین این معافیت‌ها برای املاکی اعمال می‌شود که بر اساس الگوهای مصوب راه و شهرسازی ساخته شده باشند. خانوارهای دارای بیش از سه فرزند و نیز املاکی با زیربنای تا ۱۵۰ متر مربع در تهران و تا ۲۰۰ متر مربع در شهرستان‌ها نیز مشمول معافیت خواهند بود.
طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، از سوم تیرماه سال ۱۴۰۳، کلیه معاملات و اعمال حقوقی املاک باید به صورت رسمی ثبت شود. املاکی که سند مالکیت سبزرنگ دریافت کرده‌اند بایستی تمام معاملات خود را به صورت رسمی ثبت کنند، حتی اگر سامانه مرتبط هنوز راه‌اندازی نشده باشد. تاکنون بیش از ۶ میلیون برگه سند حدنگار سبزرنگ صادر شده است.
در زمینه قراردادهای اجاره، اجاره‌نامه با مدت بیش از دو سال باید به صورت رسمی تنظیم شود و اجاره‌نامه‌های کمتر از دو سال، به شکل اختیاری قابل ثبت هستند. توصیه شده مردم حتی برای اجاره‌های کوتاه‌مدت نیز جهت حفظ امنیت قرارداد، نسبت به ثبت رسمی اقدام کنند.
مطابق قانون، موجر و مستاجر قادرند برای قراردادهای ۲ یا ۳ ساله با امکان پیش‌بینی میزان افزایش اجاره در پایان هر سال به توافق برسند. این قراردادها برای مستاجران منافع قابل توجهی دارد؛ بدون نیاز به تمدید سالانه و با کنترل میزان افزایش اجاره‌بها.
در صورت وقوع تخلف توسط مستاجر و درج شروط لازم در قرارداد، موجر می‌تواند حتی پیش از پایان مدت قرارداد نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. در قراردادهای رسمی، این فسخ از طریق دفاتر اسناد رسمی و در قراردادهای عادی، توسط مرجع قضایی پیگیری خواهد شد.
بر اساس مقررات جدید، در صورتی که قرارداد اجاره مربوط به ملک با سند حدنگار سبزرنگ و با مدت بیش از دو سال تنظیم شود، ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی است. اگر سند ملک هنوز حدنگار سبزرنگ نباشد، قرارداد اجاره باید در سامانه املاک و مستغلات ثبت شود. عدم ثبت قرارداد در این سامانه‌ها ظرف یک ماه از تاریخ انعقاد، باعث ایجاد محدودیت‌های قانونی برای تخلیه ملک خواهد شد. اگر مبلغ اجاره به صورت غیرواقعی ثبت شود، موجر به پرداخت ۵۰ درصد از همان مبلغ به دولت محکوم خواهد شد.
بیشتر قراردادهای اجاره مسکونی به صورت یک‌ساله تنظیم می‌شود که از نگرانی مالکین نسبت به افزایش تورم نشأت می‌گیرد. با تعیین درصد افزایش سالانه اجاره‌بها توسط دولت در هر استان، مالکان می‌توانند این رقم (به طور میانگین ۲۰ تا ۲۵ درصد) را در متن قراردادهای بلندمدت درج کنند. بدین ترتیب، نیاز به تمدید سالانه از بین می‌رود و نگرانی‌ها کاهش می‌یابد.
مشاورین املاک در کشور همکاری گسترده‌ای با سازمان ثبت جهت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات داشته‌اند و تاکنون ۸۵ درصد آنها به سامانه‌های مربوطه متصل شده‌اند. با وجود مشکلات فنی در سامانه «کاتب»، این مشکلات در حال رفع شدن هستند. بر اساس تصمیم جدید شورای راهبردی، معاملات مربوط به املاک با سند حدنگار زردرنگ دیگر در سامانه پیش‌فرض قابل ثبت نیست و مشاورین املاک باید برای ثبت این معاملات به سامانه دیگری مراجعه کنند. با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، تمامی شهروندان ظرف دو سال باید کلیه ادعاها و معاملات خود را به صورت رسمی ثبت کنند.
- در صورتی که قرارداد اجاره به شکل رسمی ثبت شود، به طور خودکار در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج خواهد شد.
- قراردادهایی که در بنگاه مشاورین املاک منعقد می‌شوند، باید در سامانه املاک و مستغلات (در حال حاضر سامانه «خودنویس») به ثبت برسند.
- مسائل مرتبط با اسناد مالکیت زردرنگ در حال بررسی است تا امکان ثبت معاملات آنها نیز به زودی تسهیل شود.
در مورد حق‌الزحمه مشاورین املاک نیز، پیشنهاد شده است که این موضوع بر اساس مجموع مدت قرارداد اجاره، مانند دفاتر اسناد رسمی، در محاسبات حق‌التحریر آنها لحاظ شود تا انگیزه‌ای برای ترغیب مردم به تنظیم قراردادهای بلندمدت و افزایش امنیت حقوقی ایجاد گردد.
