دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، در ماه‌های اخیر در اظهار نظرهای مختلفی درمورد وضعیت فعلی بازار مسکن داشته است. فرشید پورحاجت تاکید دارد که برخلاف ظاهر آرام بازار مسکن، نشانه‌های جدی از یک رکود عمیق در این بازار وجود دارد.
پورحاجت اعلام کرده است که سطح فعالیت سازندگان تا حد چشم‌گیری کاهش داشته و آمارهای رسمی نیز تصویر کاملی از شرایط واقعی این بازار را ارائه نمی‌دهند. به باور او، ادامه این روند می‌تواند زنجیره‌ای از پیامدهای منفی اقتصادی و اجتماعی ایجاد کند و بازار ملی مسکن را در نیمه دوم سال در موقعیت حساسی قرار دهد.
آپارتمان‌ها در رکود؛ زمین و کلنگی هم‌قدم با تورم
پورحاجت هشدار می‌دهد که معاملات آپارتمان‌ها هنوز در رکود به‌سر می‌برند و بخش زیادی از خریدوفروش‌ها، در حاال حاضر نیز به‌صورت تهاتر انجام می‌شود. این وضعیت اما، برای بازار زمین و املاک کلنگی کاملا معکوس عمل کرده و ظاهرا همراه با موج تورم اقتصاد کلان رشد می‌کند.
این تغییرات به قدری است که جهش قیمت زمین به‌عنوان یکی از سنگین‌ترین عوامل هزینه ساخت، فشار زیادی بر کل زنجیره ساخت‌وساز وارد می‌کند. به گفته این شخص مسئول، وقتی ارزش زمین بالا می‌رود، سازندگان مجبورند به منظور ضرر ناشی از سرمایه‌گذاری اولیه، قیمت واحدهای مسکونی نوساز را نیز دوباره مورد بررسی قرار دهند.
چشم‌انداز قیمت‌ها: «افزایش» در مسیر آپارتمان‌ها
به عقیده فرشید پورحاجت، افزایش قیمت زمین به‌زودی به بازار آپارتمان‌ها نیز منتقل خواهد شد، حتی اگر فروش واحدهای نوساز دشوار باشد. برای این که سازندگان، همزمان با افزایش فشار هزینه‌ها بتوانند از توقف پروژه‌ها و افت سرمایه جلوگیری کنند، چاره‌ای جز بازبینی قیمت‌ها ندارند.
ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن؛ چرا اینقدر بالا رفته؟
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان هشدار می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به مراتب ریسک‌پذیرتر شده است. او تأکید می‌کند که وجود هزینه‌های اضافی، سرمایه‌گذاری را برای سازندگان پرخطر کرده و می‌تواند منجر به تضعیف انگیزه بخش خصوصی در ادامه فعالیت در بازار مسکن شود.
پورحاجت دو عامل زیر را، علت تشدید این ریسک می‌داند :
- بی‌ثباتی سیاسی و اقتصادی: او معتقد است که نااطمینانی‌های سیاسی، از جمله در سطح منطقه‌ای، باعث شده سرمایه‌گذاران محتاط‌تر شوند و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی را به تاخیر بیندازند؛
- بار سنگین هزینه‌های خدمات‌رسانی در ساخت‌وساز: به گفته پورحاجت بخش قابل‌توجهی از هزینه تمام‌شده ساخت مسکن مربوط به خدمات دولتی مانند صدور پروانه و نظام مهندسی است؛ به شکلی که دستگاه‌های خدمات‌رسان را یکی از بزرگ‌ترین فشارهای مالی بر سازندگان می‌داند.
هزینه‌های سنگین خدمات دولتی؛ ۶ میلیون تومان از هر متر فقط «عوارض»
به گفته فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، سازندگان مسکن در حال حاضر برای ساخت هر مترمربع، مجبور به پرداخت ارقامی سنگین به دولت و نهادهای خدماتی هستند. بر اساس اظهارات او، این پرداخت‌های اجباری شامل عوارض، حق انشعابات، بیمه و نظام مهندسی است که به‌طور میانگین رقمی بالغ بر ۵ تا ۶ میلیون تومان را در بر می‌گیرد.
مبلغ اعلام‌شده که تقریبا ۲۰ درصد از کل هزینه ساخت یک مترمربع را به خود اختصاص می‌دهد، به‌صورت مستقیم، منجر به افزایش قیمت فروش واحدها شده و فشار مالی مضاعفی را بر خریداران و سازندگان وارد می‌کند.
پورحاجت در یک مقایسه قابل تامل، به تفاوت فاحش این بار مالی با هزینه‌های بانکی اشاره می‌کند و توضیح می‌دهد که مجموع پرداخت‌ها بابت تعرفه‌ها و خدمات بانکی در یک دهه گذشته نسبت به نهادهای دولتی به‌طور متناسب رشد نکرده و اکنون تنها یک‌پنجم مبالغی است که دستگاه‌های دولتی از فعالان بخش مسکن مطالبه می‌کنند. طبقه گفته او، این عدم توازن، موجب تشدید پیچیدگی و ناپایداری شرایط سرمایه‌گذاری برای انبوه‌سازان شده است.
هشدار بزرگ: تبعات اقتصادی کاهش ۵۰ درصدی ساخت‌وساز
پورحاجت یکی از مهم‌ترین چالش‌ها را افت ۵۰ درصدی تولید مسکن می‌داند. او میگوید:
- ۲۰ درصد از هزینه‌های تمام‌شده ساخت، سهم دستگاه‌های خدمات‌رسان است؛
- حدود ۴۰ درصد درآمد شهرداری‌ها از محل پروانه ساخت تأمین می‌شود؛
- بیش از ۶۰۰ هزار مهندس فعال در صنعت ساختمان با کاهش درآمد روبه‌رو شده‌اند؛
- از دو میلیون کارگر ساختمانی، نیمی از آن‌ها اکنون با مشکلات جدی معیشتی مواجه‌اند.
این کاهش تولید، شبکه‌ای گسترده از فعالان اقتصادی را تحت‌تأثیر قرار داده و تهدیدی مستقیم برای اشتغال و چرخه اقتصادی کشور است.
سقوط سهم صنعت ساختمان از اقتصاد کشور
به گفته او، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی که زمانی حدود ۸ تا ۹ درصد بود، اکنون به ۲ تا ۳ درصد رسیده؛ عددی که نشان می‌دهد «لوکوموتیو اقتصاد» عملاً از ریل خارج شده است.
پورحاجت هشدار می‌دهد: اگر اصلاحات فوری انجام نشود، تبعات اجتماعی سنگینی در انتظار کشور خواهد بود. او تأکید می‌کند که ریل‌گذاری‌های اشتباه سال‌های گذشته باید اصلاح شود و این اصلاحات تنها با همکاری دولت، مجلس و بخش خصوصی ممکن است.
راه‌حل چیست؟ نقش بخش خصوصی و سازندگان بزرگ
او بر لزوم هم‌افزایی سازندگان و سرمایه‌گذاران خصوصی برای ایجاد مسیر جدیدی در تولید مسکن تأکید می‌کند. نمونه‌هایی مثل اصلاح سیاست‌های بیمه‌ای در دولت قبل نشان داده که با اصلاح مسیرهای غلط، آینده‌ای روشن‌تر برای صنعت قابل‌تصور است.
هزینه ساخت در تهران؛ عددی که هر ماه تغییر می‌کند
پورحاجت در پایان میگوید اکنون میانگین هزینه ساخت هر مترمربع در تهران، برای یک ساختمان پنج‌طبقه متوسط، حدود ۳۰ میلیون تومان است؛ عددی که با فشار تورمی موجود تقریباً هر ۱۵ روز تغییر می‌کند و همین نوسان شدید، پیش‌بینی‌پذیری را برای سازندگان دشوار کرده است.
